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最近退休的卑詩省評估員德裏克·霍洛威(Derek Holloway)表示,長期以來,具有高住宅密度的大型商業物業被低估而導致上百萬元的稅收損失。而這筆資金將可以用於資助社會住房和經濟適用住房。


據壹品美房網消息,霍洛威說,當大型物業沒有正確納稅時,該物業的業主將會承擔額外的稅收負擔。


卑詩省評估員德裏克·霍洛威(Derek Holloway)。(Linkedin)
卑詩省評估員德裏克·霍洛威(Derek Holloway)。(Linkedin)
但霍洛威也表示,市政當局在住房方面做得不夠,而過去的省政府必須為此負責。他指責政府放棄了住房計劃,將公共土地出售給了私人開發商,以及未能確保根據市場公允價格對該物業進行估價和征稅。霍洛威說,任何關心創造經濟適用房的人都應該考慮這個被忽視的資金來源。


“我沒聽說過有人因為懷疑自己的物業估值過低而有什麽問題,因為整個估值過程是非常不公開的。”霍洛威說,他是卑詩省估值局的高級評估師,已在這個職位工作了28年。在此之前,他在加拿大抵押貸款和住房公司擔任了7年的評估師,在那裏他幫助在整個低陸平原地區提供合作社和非營利性住房。


“我希望省和聯邦政府能夠推進新的住房計劃。此外,或許可以為卑詩省估值局提供適當資金並修改立法,以便它們能更有效率。”


霍洛威是專門評估工業、商業和投資物業(ICI)類別中的知名房產,並且是與上訴委員會打交道的兩位專家之壹。他說,絕大多數上訴都屬於ICI類別。他曾與受雇於大型養老計劃和開發商的稅務師打過交道,他們試圖上訴並降低估值。


他認為BCA員工在資金方面做得最好。但現在他對這壹過程越來越感到沮喪。這個過程允許大規模物業的業主及其代表定期呼籲降低評估,從而堵塞系統並迫使資金不足的機構接受較低的評估。他將這壹原因歸結為卑詩省估值局缺乏資金和政府無效的立法。


“評估住宅物業是壹個相當簡單的過程,”壹位了解卑詩省估值局程序的獨立數據分析師表示,“根據記錄,使用當前的人工智能技術可以完成大部分溫哥華地區的房屋評估。”這將是重定向資金的壹種方式以用於完成更困難的評估——那些是霍洛威所做的事情。它們通常沒有可比性,因為它們是獨壹無二的。


霍洛威說,他們需要壹定的技能和獲得文件的法律能力,而且這些文件目前還沒有得到卑詩省估值局的掌握。


他舉例說,溫哥華小山區(Little Mountain)物業可能因為缺乏透明度而被低估價值。作為秘密協議的壹部分,卑詩省於2007年將其出售給開發商,並在未來分期付款。


“我敢打賭卑詩省評估局從未見過銷售協議,”霍洛威說。


在重新分區完成後,小山區在2016年的估值約為$1.01億加元,自此以後大幅增加。從2017年的$2.05億加元,到2018年的$3.62億加元,再到2019年的$3.98億加元。


“過去的省級政府不僅通過長期低估大型物業財產來對司法管轄區征稅,他們還向開發商交付了大量優質房地產,同時忽略了卑詩省對經濟適用房的需求。”


霍洛威引用了幾個大型房產的例子,這些房產的價值遠低於他們出售的價格。在溫哥華,位於Burrard街1200號的壹棟建築物的評估價為$4,130萬加元,2017年的售價為$6380萬加元。位於12 Ave 和398 Kingsway的壹個奇形狀的地段被評估為$1,410萬加元,2018年的售價為$2,650萬加元。2460 Commercial Dr.的房產估價為$1,460萬加元,2017年售價為$3,600萬加元。同年, White Spot在Georgia Street的地點售價為$2.45億加元,但其估值為$1.67億加元。


Little Mountain將是加拿大最大的住房項目之壹,占地面積約6公頃。(Holborn渲染圖)
Little Mountain將是加拿大最大的住房項目之壹,占地面積約6公頃。(Holborn渲染圖)
住宅物業評估很少看到這種差距
然而,卑詩省估價局發言人蒂娜·愛爾蘭(Tina Ireland)回應說,估價局符合國際標準。她說他們看“市場證據”來確定價值。


“雖然壹些房產可能比其他房產更具挑戰性,但我們確實擁有適當的庫存和數據來源,我們的專業評估師會根據這些資產來確定所有房產的評估價值,”愛爾蘭女士說。


霍洛威先生說,當商業地產經常被低估時,隨著時間的推移,市政當局感到有壓力將稅負轉移到其他財產類別,主要是住宅。


愛爾蘭女士說,她不能談論具體的財產評估,但她表示評估反映了每年7月1日的價值,以確保公平和統壹。


“市場價值被定義為壹個財產應該在競爭市場中在公平銷售所需的所有條件下帶來的最可能的價格,壹個願意買方和壹個自願的賣方,而且沒有過度的刺激,”她說。 “評估與報告的銷售價格有所不同的原因可能有很多 – 例如,它可能不是用市場公允價格來銷售。除了土地和銷售價格的改善之外,可能還有其他考慮因素。自7月1日起,市場情況可能已發生變化。”